Минрегион готовит застройщикам новые правила — уже в этом году может быть принят пакет осовремененных государственных строительных норм (ГСН). Часть из них сильно упростит жизнь девелоперам и даже позволит вывести незаконные стройки из тени. Последних в Киеве насчитывается 67 объектов.
«Мы уже провели массу круглых столов и обсудили проект государственных строительных норм с общественностью. Сейчас наш базовый профильный институт занимается их доработкой», — рассказал UBR заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Лев Парцхаладзе.
Одно из ключевых новшеств в проекте современных градостроительных норм заключается в увеличении дозволенной плотности населения. Действующие правила разрешают заселять микрорайоны с плотностью 180-450 человек на га. Проект не меняет максимальную планку, но понижает минимальную — до 150 человек.
Но главное, что он позволяет при соблюдении ряда условий, например, обустройстве подземного паркинга с достаточным количеством паркомест, превышать установленный лимит на 20%. Это означает, что признанные сейчас незаконными из-за нарушения норм этажности объекты могут вернуться в статус законных.
«Плотность населения по отдельному согласованию может быть увеличена, что легализирует увеличение этажности на те же 20%. А это в свою очередь позволяет узаконить определенное количество домов, построенных с нарушениями из-за надстройки нескольких этажей», — объяснил партнер Адвокатского и риэлторского объединения Украины Георгий Валиев.
Поможет застройщикам узаконить объекты и изменение терминологии в классификации зданий. Нынешнюю категорию «жилая общественная застройка» планируют заменить «смешанной» и «многофункциональной застройкой».
«Соответственно, целевое назначение здания, которое изначально указывалось в декларации, станет более размытым. И те дома, которые сейчас не полностью относятся к категории жилых, можно будет вводить в эксплуатацию. Например, так часто бывает, что изначально планируют строить офисное здание, а в итоге там продают квартиры. При этом документально изменить статус на «жилой многоквартирный дом» очень тяжело», — уточнил Валиев.
Впрочем, даже если по новым правилам стройка выйдет из серой зоны, автоматически легитимной она все равно не станет, говорят эксперты. Во-первых, пересмотреть правовой статус конкретного объекта можно будет только в том случае, если проект снова отправят на утверждение в Главное архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).
Во-вторых, к стройкам-нарушителям зачастую предъявляют претензии не по одному, а сразу по множеству вопросов. А значит вносить изменения в проект большинству из них все же придется. А поменять проект не на бумаге, а на реальной стройке не так уж просто. И все же, осовремененные ГСН дают застройщикам больше пространства для маневров.
«Хотя плановые проверки ГАСИ отменили в прошлом году, а инспекция не может явиться на стройку без соответствующего постановления Кабмина, перед сдачей в эксплуатацию проверку пройти придется. При этом за самовольное незаконное строительство могут назначить штраф в размере 50% от стоимости всех строительных работ», — предостерегает Кобылянский.
Проект обновленных правил содержит массу современных альтернатив устаревшим нормам. Например, от застройщиков перестанут требовать оборудовать многоэтажки мусоропроводами. Вместо них, например, можно установить под каждой кухонной мойкой утилизаторы-измельчители бытовых отходов. И оборудовать дом дополнительным лифтом для твердых отходов.
В новых государственных строительных нормах появились и правила работы возобновляемых источников энергии в доме, если такие предусмотрены проектом. Существенно ужесточили требования к энергоэффективности: если сейчас застройщик может сдать жилой дом с классом D и E, то в будущем ему придется утеплить многоэтажку до класса С.
Также в ГСН появилось понятие эксплуатируемой кровли. Вскоре на крышах многоэтажек можно будет абсолютно законно оборудовать спортивные площадки, солярии, беговые дорожки и даже сад.
Кроме того, минимальная допустимая площадь однокомнатной квартиры должна быть не меньше 28 кв. м.
«Нынешние смарт-квартиры, которые продают, нарушают санитарно-гигиенические нормы. Хотя по ним же минимальная площадь на одного человека должна составлять чуть выше 17 кв. м. Уменьшение минимально допустимой площади, с другой стороны, политически оправдано. Нужна какая-то государственная программа для переселенцев доступного жилья, пускай и с меньшей площадью», — считает председатель комитета аграрного и земельного права Ассоциации адвокатов Украины Виктор Кобылянский.
