Иметь собственное жилье — естественное желание. И если квадратные метры не достались по наследству или имеющиеся не соответствуют запросам, безусловно, нужно ставить задачу — приобрести квартиру или дом своей мечты. Для ее осуществления приходится «шерстить» рынок недвижимости, переполненный всевозможными предложениями. Главное — разобраться в ситуации и не прогадать.
Эксперты уверяют, что на сегодня первичный рынок недвижимости переполнен предложениями, и главный на нем — покупатель. Цена квадратного метра имеет жесткую привязку к курсу нацвалюты: если курс снижается, то цены в гривне растут, а в долларовом эквиваленте падают. Что на данный момент и происходит, передает УНИАН.
По словам аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, в 2018 г. цены на первичном рынке в долларах продолжат падать, а в гривне — незначительно вырастут, согласно тренду последних двух лет — на 10-15%. Застройщик вынужден это сделать — на фоне роста стоимости энергоносителей дорожают и горюче-смазочные материалы, и рабочая сила, и стройматериалы. Тем не менее, как и в прошлом году, квартиру в Киеве в приличной новостройке можно будет купить по 15 тыс. грн./кв. м. Ниже этой цифры цена на первичном рынке, полагают эксперты, не опустится, хотя реальность может отличаться от этих прогнозов. Застройщики сейчас балансируют на грани себестоимости, а покупательская способность населения снижается. Как результат — рынок переживает затоваривание. Исправить ситуацию сложно — государственные ипотечные программы фактически не работают, банки не кредитуют, а если и готовы выдавать средства, то под заоблачные проценты.
«На рынке все хорошо в плане строительства — объекты вводятся в эксплуатацию, но очень плохо в плане продаж. Сейчас рынок покупателя, и вариантов для него — масса. Но потребительская способность людей падает. Примерно 70% квартир в столичных новостройках на сегодня не продано. Все идет к жесткому перенасыщению рынка. Поэтому застройщики стали тянуть со своими проектами», — говорит Костецкий.
По его словам, это сказывается и на качестве возводимого жилья — оно сейчас оставляет желать лучшего, поскольку строители экономят на всем.
«В Киеве есть ряд домов, которые заполняют шлакоблоками, они самые дешевые. В целом, технологии строительства ухудшились. Да и покупатель на это особого внимания не обращает, он просто выбирает бюджетную дешевую квартиру. Все смотрят на цены. Единственное, что остается достойным, — элитное жилье, но оно для избранных», — отмечает эксперт.
Заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник считает, что сейчас строительный рынок находится на положительном этапе и о его проседании говорить нельзя. Строить жилье будут. Покупать, оптимистично считает Олейник, — тоже.
«Стабилизировалась стоимость в долларовом эквиваленте, постепенно растет в гривне, но это связано с обвалом нацвалюты. В долларах на первичном рынке постоянный тренд, застройщики не хотят продавать ниже себестоимости, у них есть минимальный порог рентабельности. Они держат стоимость реализации своих квартир в разумных пределах. Кроме того, у нас устойчивая структура продаж, наблюдается хоть и незначительное (на 10%), но увеличение количества сделок. Поэтому говорить о том, что рынок в этом году провалится, — несправедливо. Есть такой показатель, как количество полученных разрешений на строительство. Он растет — по итогам трех кварталов 2017 г. было получено 71 новое разрешение, что говорит о том, что рано или поздно появится 71 новая стройка», — отметил эксперт.
В отношении вторичного рынка специалисты единодушны — квартиры дешевели и будут дешеветь. Правда, хоть цены и падают, но часто остаются выше, чем в новостройках. К тому же за вторичное жилье расплачиваться нужно одномоментно — никаких рассрочек. Как результат — предложение превышает спрос. То есть этот рынок тоже во власти покупателя.
«Цены на вторичное жилье опускаются, но очень медленно — $30-40/кв. м в год. Для приобретения квартиры, даже самой плохой, на вторичном рынке требуется бюджет существенно больше, чем для покупки жилья на первичном, который, кроме прочего, предлагает инструмент рассрочки. Причем на вторичном рынке 60% жилья достаточно изношено. Поэтому покупатель идет на первичный — и срок эксплуатации будет дольше, и существуют разные финансовые рычаги для приобретения. Хотя, покупая квартиру на вторичном рынке, ты ее получаешь сразу со всеми документами, но аферисты есть везде», — прокомментировал ситуацию Олейник.
Костецкий подтверждает — продавцам на вторичном рынке сейчас не весело. Если раньше по Киеву, в среднем, было до 40 тыс. предложений, то сейчас — около 60 тыс. Продают даже то, что держали «на черный день»: ни аренда не выгодна, ни простой квартиры для дальнейшего завещания отпрыскам (из-за того, что существенно подорожали коммунальные услуги и содержание жилья). Но с покупателями не густо — около 7 тыс. сделок за год против 14 тыс. в предыдущие годы.
«Предложения на вторичном рынке растут. Если раньше люди приобретали недвижимость «на всякий случай», то теперь они вышли на рынок продажи — за коммуналку нужно платить немалые средства. Многие, кто сдавал в аренду, разочаровались. Раньше срок окупаемости квартиры был до 10 лет, на сегодня — и за 30 лет не окупится. Чтобы получить 5 тыс. грн. аренды за двухкомнатную квартиру на Троещине, нужно найти клиента, готового платить 8-9 тыс., с учетом налогов и коммуналки. А это сейчас сложно. Данный рынок — тоже покупателя», — отметил эксперт.
По его словам, единственный выход для продавцов на вторичном рынке — снижать цены. Уже сейчас заметен показательный тренд — снижение цены на $5-7/кв. м, и квартира покупается.
Такой сегмент рынка недвижимости, как коттеджные городки, бум на котором начался в 2007-2008 гг., на сегодня понемногу развивается и остается стабильным.
«Коттеджи — не дешевое удовольствие. Такое жилье — для людей среднего и выше среднего класса. Это не тот вариант, когда человек раздумывает, купить «хрущевку» или коттедж. Самые бюджетные, с дешевой технологией, обойдутся в $1 тыс./кв. м. Каркасно-щитовые начинаются с $10 тыс./кв. м. Количество сделок на рынке — как и в 2009 г., то есть, он стабилен. Принцип застройщика следующий: строится шоу-рум, примерно, 5-10 домов, а затем предлагают покупателю выбрать нужный ему проект, он может внести свои правки и главное — контролировать строительство. Так что и тут покупатель — властелин», — рассказал Костецкий.
По словам Олейника, в пригородных коттеджных поселках, к примеру, в Киево-Святошинском, Броварском, Бориспольском районах можно приобрести жилой дом в 100-120 кв. м за $30 тыс. По таким ценам, правда, спрос есть.
«В пригороде квартира в 30-40 кв. м стоит столько же. Намного выгоднее приобрести собственный дом для молодой семьи, нежели малогабаритную квартиру за тот же бюджет. К тому же застройщик, как правило, предлагает сразу небольшой участок — от 3 до 6 соток, плюс инфраструктура и охрана, что на данный момент немаловажно», — отметил Олейник.
Но Костецкий предупреждает — к дешевому загородному жилью нужно подходить с особой бдительностью.
«Определить визуально, из чего построен дом, правильно ли все в нем сделано, очень трудно. Можно купить дешево, но может оказаться, что дом из фанеры, хорошо заштукатуренный, а его себестоимость — 20 тыс. грн. Причем еще вопрос — что в нем с коммуникациями, проводкой, с подачей воды», — сказал он.
