Банки стали отнимать арендные заработки у своих клиентов-должников. Отнимать в буквальном смысле — отсуживать и взыскивать при наличии долгов по кредитам. Процесс начинается, как только финансисты выясняют, что ипотечный неплательщик сдает в аренду залоговую квартиру или офис и получает от этого доход. Тогда они подают иск не только о взыскании самого залога (когда срок кредитной задолженности превышает 90 дней), но и суммы, полученной за аренду. Рассматривая дело №3-905гс17, Верховный суд постановил, что банк имеет право претендовать на арендные доходы с заложенной недвижимости. Так что теперь таких судов и взысканий станет больше.
«Банк может отобрать у должника все то, что он заработал на аренде недвижимости с момента перехода к банку права собственности на эту недвижимость. Пока человек своевременно платит по кредиту, он может спокойно на ней зарабатывать и оставлять все заработанное себе. Но после того как банк переоформит в счет погашения долга недвижимость на себя, то именно у банка появится право получать и доходы со сдачи ее в аренду, поскольку с этого момента недвижимость уже принадлежит банку, который выдал под нее кредит. ВСУ постановил, что заемщик-должник, который получает доходы от сдачи в аренду недвижимости, не принадлежащей уже ему, должен вернуть кредитору все незаконно заработанное. То есть заработанное уже на чужом имуществе.
Благо дело, к процессу не стали привлекать съемщиков и требовать с них двойную плату за аренду, хотя некоторые банки иногда пытаются это делать. ВСУ же считает, что с банком должен рассчитываться его непосредственный заемщик, а не арендатор, добросовестно платящий за аренду первичному собственнику», — объяснил UBR ситуацию старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
Юристы называют весь этот процесс кондикцией и уверяют, что он пока находится в зачаточном состоянии.
«Кондикция не является самым распространенным способом защиты прав банка в споре с заемщиками и арендаторами залогового имущества, хотя и встречается. Основными нюансами такой категории споров является то, что залоговое имущество должно обладать родовыми признаками, а между потерпевшим и приобретателем имущества должны отсутствовать договорные отношения относительно залогового имущества», — рассказал управляющий партнер АО Suprema Lex Виктор Мороз.
Чаще всего споры по арендным доходам касаются земельных участков или коммерческой недвижимости — обычно офисной или торговой. Хотя, если верить юристам, уже есть первые споры и по жилью.
«Данное решение решает вопрос со взысканием недополученных доходов от использования залогового имущества при отсутствии договорных отношений между банком или иным взыскателем и приобретателем имущества. Тем не менее, нерешенным остается вопрос о последствиях отсутствия у приобретателя залогового имущества или прав на него», — заметил Мороз.
