На рынке жилой недвижимости назревает очередной кризис. Эксперты говорят о новом «пузыре», который может лопнуть уже в следующем году. Об этом сообщил независимый эксперт по вопросам недвижимости Ярослав Цуканов.
По его словам, рынок сейчас находится примерно в том же состоянии, что и перед кризисным обвалом после 2008 г.
«Предложение нового жилья значительно больше, чем существующий спрос. Мы не знаем, что собираются делать застройщики, которые наращивают темпы строительства», — рассказала UBR президент ВОО «Лига экспертов Украины» Светлана Бовсуновская.
По данным статистики Минюста, на которую ссылаются в «Лиге экспертов Украины», в 2007-2008 гг. было введено в эксплуатацию 95 и 94 тыс. квартир соответственно. В 2015-2016 гг. эти цифры составили уже 120 и 113 тыс. квартир.
При этом возможности потенциальных покупателей резко снизились. По словам Светланы Бовсуновской, еще несколько лет назад «потребительская корзина» среднего покупателя недвижимости составляла $100 тыс., а теперь только $20 тыс.
«В результате жилье, которое проектировалось и строилось в последние три года, уже стало не актуально. Всех интересует малогабаритное и дешевое жилье, а перестроить существующие проекты нереально», — заметила Бовсуновская.
По словам экспертов, застройщики идут на любые ухищрения, чтобы сбыть залежавшуюся недвижимость.
«Если на пике продаж в 2007 г. было реализовано больше 837 тыс. квартир, из которых 267 тыс. — по договорам ипотеки, то в 2016 г. в долг купили только чуть более 15 тыс. квартир. При этом 80% таких сделок представляют собой договоры рассрочки от застройщика», — рассказал вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников.
Уже есть случаи, когда застройщики готовы взять старую квартиру потенциального покупателя в счет частичной уплаты за новое жилье.
«Это реальный актив с правоустанавливающими документами, а новое жилье еще неизвестно, будет ли введено в эксплуатацию», — заметил Ярослав Цуканов.
Результатом нехватки денег стало сокращение рынка недвижимости по двум ключевым показателям: количеству сделок и стоимости жилья.
При значительно большем предложении введенного в эксплуатацию жилья (чем в 2007 г.), в 2016 г. было продано вдвое меньше квартир: 409 тыс. против 837 тыс. в 2007 г.
Одновременно на первичном и вторичном рынках жилья в этом году отмечается падение средних цен. По данным портала ЛУН.ua, средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках просела с 22,5 тыс. грн. в прошлом сентябре до 21,5 тыс. грн. в августе.
Падают и цены на вторичном рынке. По данным «Лиги экспертов Украины», за первые шесть месяцев года стоимость старого жилья сократилась в среднем на 9% относительного того же периода 2016 г.
Лидером по уменьшению цен на вторичном рынке стал Днепр, где жилье подешевело на 10,2%, до $535/кв. м. Меньше всего просело в стоимости старое жилье во Львове — на 6,6%, до $832/кв. м. Киев находится посередине с показателями падения в 7%, до $1056/кв. м.
По прогнозам Андрея Гусельникова, по итогам года вторичное жилье упадет в цене на 12%, а первичный рынок подешевеет на 7%. Примерно на те же 7-8% просядут расценки на новостройки, введенные в эксплуатацию. Речь опять-таки идет о падении цен в долларовом эквиваленте.
«Первичная недвижимость после ввода в эксплуатацию становится вторичной и имеет классификацию «бизнес», «элит» и «эконом». «Бизнес» и «элит» — это центральная часть Киева. Оно может подешеветь на 7-8%. Так как на цену влияют материалы, из которых построен дом, и инфраструктура», — уточнил Андрей Гусельников.
Эксперты не прогнозируют во втором полугодии существенного роста спроса и при отсутствии форс-мажорных обстоятельств ожидают продолжение текущего тренда на постепенное сползание рынка. Так как огромный разрыв между предложением и спросом будет давить на цены.
«В Киеве разница составляет 18-20 раз. Например, при строительстве 200 квартир удается продать десяток. Поэтому уже в следующем году этот пузырь может лопнуть и в ближайшие два-три года многие стройки будут заморожены. Не оттого, что застройщики хотели обмануть инвесторов, а потому что этот бизнес станет совершенно невыгоден», — считает Ярослав Цуканов.
По его словам, на вторичном рынке ничего подобного не случится. Здесь при увеличении предложения падает цена, и продавцы либо снимают объекты с продажи, либо пытаются сдать квартиры в аренду.
