Киевляне, мечтающие о квартире в новостройке, все чаще рискуют получить вместо новоселья ворох проблем. На начало года, по данным электронного реестра КГГА, количество незаконно построенных объектов в Киеве превысило 60. Больше всего таких строек в Шевченковском, Голосеевском и Днепровском районах столицы.
Но эксперты утверждают, что это лишь вершина айсберга.
«По нашей регистровой книге незаконных строек в столице не 60, а 320. Примерно 90% объектов — это жилье, как самый прибыльный сейчас вид строительства», — рассказал UBR экс-заместитель главного архитектора Киева, эксперт по госуправлению в области градостроительства, член Украинской академии архитектуры Виктор Глеба.
Больше всего претензий у киевской мэрии к нарушениям градостроительных требований: чаще всего реальная стройка отличается от утвержденного проекта. Например, по документам должен быть построен небольшой торговый центр, а на самом деле возводится многоквартирный дом или АЗС.
При этом никто из недобросовестных застройщиков ответственности не несет, подчеркивают эксперты. В том числе за застройку исторической части города. По словам юриста, главы общественной организации «Киевляне, объединяемся!» Александра Дядюка, за последние три года по уголовной статье 298 «Уничтожение, разрушение или повреждение памятников — объектов культурного наследия» было возбуждено всего 14 уголовных дел. И только по одному суд наказал бомжа, пилившего кладбищенскую ограду.
По словам юриста, возникла патовая ситуация. Например, инвесторы, пострадавшие от скандального застройщика Анатолия Войцеховского (по Киеву — около 40 объектов), создали инициативные группы, бегают по кабинетам, чтобы легализовать свою недвижимость, но пока все без толку. Ведь некоторые объекты, например, «Родынный затышок», были построены на центральных магистралях городских сетей, и узаконить их вообще не представляется возможным.
«Часто дома построены, но не там, где это разрешено. Раньше подобные сооружения в столице вводили в эксплуатацию путем судебных решений региональных райсудов. Но сейчас стали за этим больше следить, и ситуация окончательно зависла. Как из нее выходить — неизвестно. Надо менять законодательство», — считает Александр Дядюк.
Как отмечает Виктор Глеба, если нет землеотвода и прочих разрешительных документов, то покупается не квартира, а деньги вкладываются в трастовый фонд. Он так и называется — фонд застройки. На практике это значит, что пока дом не станет имуществом, граждане ничего не получат.
«Граждан, вложивших свои кровные в такие объекты, я называю соучастниками преступления, так как они в погоне за дешевизной не удосужились нанять адвоката или нотариуса за 150-200 грн., чтобы проверить законность строительства. Но при этом спокойно расстаются с десятками тысяч долларов», — заметил Глеба.
Он утверждает, что действенным механизмом пока остаются акции протеста и физическое препятствование ведению строительных работ. Так как большинство незаконных объектов возводится по одной простой схеме — на участке, где есть хоть какой-то намек на постройку (павильон, трансформаторная будка, автостоянка), начинается «реконструкция» этого объекта, которая заканчивается возведением жилого комплекса.
По словам Александра Дядюка, Верховный Суд уже принял не одно решение о признании ничтожными договоров купли-продажи имущественных прав на квартиру (а не самого объекта), которые чаще всего используются при продаже нового жилья. Все остается на совести застройщика: дать или не дать обещанную квартиру.
«Тем не менее, больше половины застройщиков сейчас продает жилье именно по такой схеме: пока дом не введен в эксплуатацию, реализуют имущественное право, а не квартиру», — заверил Дядюк.
Юрист юридической фирмы «Астерс» Роман Дробоцкий подтверждает, что любая покупка жилья на этапе строительства, до момента ввода объекта в эксплуатацию, так или иначе, является инвестицией. Инвестиция — это риск, и не каждый инвестор получает прибыль.
«Покупая на первичном рынке, необходимо максимально изучать строящийся объект. Информация о правах на землю, выданных разрешениях на строительные работы, лицензированных подрядчиках, бенефициарах продавцов и т. д., является публично доступной. Базовый анализ любого строящегося объекта можно произвести самостоятельно или привлечь квалифицированного специалиста», — отметил Дробоцкий.
Юрист в который раз напоминает, что нужно внимательно изучать документы, прежде чем их подписать. Нужно абсолютно точно понимать, что именно покупается, каковы риски и каков при этом объем прав и обязанностей.
К примеру, замглавы Киевской горгосадминистрации (КГГА) Александр Спасибко предлагает обманутым застройщикам инвесторам создавать кооперативы. Но это собственность застройщика, пусть и незаконно выстроенная. Поэтому забрать ее можно только через суд.
«Например, здание на Левобережной, которое к «Евровидению» закрывали полотном за 5 млн. грн., так и не могут отобрать у недобросовестного застройщика. То же самое касается каркасов зданий, которые строила «Элита-Центр». Надо менять закон, чтобы город мог отобрать эти объекты», — рассказал депутат Киевсовета, секретарь постоянной комиссии Киевсовета по экологической политике Алексей Новиков.
Если не брать в расчет споры по поводу качества готового жилья либо сроков сдачи дома, а исходить только из случаев, когда у застройщика закончились деньги либо объект возводится без нужных разрешений, следует руководствоваться следующими рекомендациями.
По информации ProfiDOM.com.ua, для начала стоит определить, действительно ли стройка незаконная. В одной ситуации у застройщика нет даже документов на землю, а в другой органы государственной власти по надуманным основаниям приостанавливают строительство, указывая на его незаконность, что в дальнейшем успешно оспаривается застройщиком в суде.
«Если же застройщик умышленно не стал получать разрешительные документы, стройка была приостановлена, денег на счету нет, а сроки ввода в эксплуатацию дома давно прошли, то наиболее эффективным способом защиты будет объединение инвесторов и дальнейшие их согласованные действия», — рассказал юрист юридическо-консалтинговой компании «Де-юре» Иван Топор.
У проблемных застройщиков, как правило, денег на расчетных счетах нет, а потому основными активами будет земля (если она принадлежит застройщику) и объект незавершенного строительства.
«Здесь выигрывает первый, решительный, последовательный. То есть, приоритет имеет всегда четко спланированная стратегия и последовательность в ее реализации», — говорит адвокат адвокатской компании «Праим» К.A.C. Group Татьяна Кузьмич.
Поэтому порядок действий может выглядеть так: обращение с исками о расторжении договоров с застройщиком, арест имущества застройщика, взыскание задолженности, обращение взыскания на имущество при отсутствии средств на счетах (на землю и на объект незавершенного строительства).
«В процессе взыскания задолженности покупателям желательно получить землю и недострой в совместную собственность. В дальнейшем можно создать кооператив, в который внести полученное имущество, распределив между обманутыми покупателями паи пропорционально фактическим взносам, и уже дальше в лице кооператива договариваться с другим застройщиком (подрядчиком) о завершении строительных работ», — рассказал Иван Топор.
В таком случае нужно будет заново оформлять разрешительную документацию на нового заказчика строительства. Этот процесс достаточно длительный, трудоемкий и приведет к дополнительным расходам на достройку дома и судебные издержки.
Если же застройщику не хватило денег, то надо понять причины такой ситуации. Возможно были значительные изменения курса доллара, что вызвало резкое подорожание стройматериалов, и, согласно условиям договора, такая ситуация предусматривает увеличение цены объекта недвижимости либо имущественных прав на него.
«В таком случае придется доплатить. Но если речь идет о недобросовестном застройщике, который необоснованно требует доплату, то следует отстаивать свои права. Если обращение по доплате имеет индивидуальный характер и выражается не в передаче объекта недвижимости покупателю, то тогда защита прав заключается в обращении в суд с требованиями о расторжении договора и возврате выплаченных средств с взысканием штрафов, пени и т. д.», — отметил Иван Топор.
Либо можно попытаться через суд обвязать застройщика осуществить определенные действия в пользу покупателя. Если требования застройщика о доплате имеют массовый характер и противоречат содержанию договоров с покупателями, то порядок действий аналогичен тому, который предусмотрен при незаконном строительстве.
Покупателям нужно объединиться и действовать сообща. Если же они согласятся на доплату, то юристы рекомендуют подписать с застройщиком допсоглашения к основным договорам, где прописать дополнительные гарантии выполнения взятых застройщиком обязательств.
Татьяна Кузьмич приводит пример из личной практики, когда инвестор без проволочек подал иски в суд о взыскании убытков в связи с неисполнением обязательств по вводу дома в эксплуатацию, получил решения о взысканиях, возбудил исполнительные производства. Разумеется, счета пусты, руководство компании-застройщика в бегах.
Исполнительная служба описывает активы застройщика. Как правило, они существуют на балансе должника в двух формах: в виде стройматериалов и имущественных прав (лицензий, проекта) или самого объекта в качестве незавершенного строительства.
В данном случае исполнительная служба провела оценку объекта, выставила его на торги и после нескольких несостоявшихся подходов в реализации провела его оформление на взыскателя с учетом проведенных снижений цены в пределах законодательно допустимого.
В итоге обе очереди строительства (а они были заморожены на уровне 2-4 этажности при проектной 9) были доведены покупателем до завершения и проданы новым инвесторам с плановой доходностью.
«Инвесторам, которые были непоследовательны в планах, к сожалению, достались в наследство пустые бумажки в виде проплаченных ими же «ценных бумаг» и даже решений судов, не реализованных из-за различных проволочек», — рассказала Татьяна Кузьмич.
К сожалению, как показывает практика, судебные разбирательства не особо помогают обманутым инвесторам. Точнее, суд выносит положительные решения в их пользу, но до реальной защиты прав в виде денежной компенсации доходит редко. Дело в том, что к моменту открытия исполнительного производства застройщик, как правило, либо находится в процедуре банкротства, либо является фигурантом «многослойного» уголовного дела.
