Новости 

Квартиры в ОСМД можно запросто лишиться

На днях Апелляционный суд Киева по иску ОСМД «Фундуклеевский» взыскал с трех должников 3,475 млн. грн. плюс 120 тыс. грн. судебных расходов. Эксперты отмечают, что иски ОСМД против собственников квартир могут стать массовыми уже в ближайшем будущем, а шансы их удовлетворения очень высоки.

  • Поделиться

«Фундуклеевский» на ул. Богдана Хмельницкого, 58, в Киеве — пока единственный пример введения в эксплуатацию долгостроя за деньги, дополнительно собранные с инвесторов. Именно такой вариант решения проблемы долгостроев предлагает узаконить Конфедерация строителей Украины. Законопроект на эту тему будет подан в парламент в ближайшее время.
Дом на Богдана Хмельницкого, 58, — проект одиозной компании «Консоль». По состоянию на 2006 г., когда стройка начала приостанавливаться, все квартиры уже были распроданы, поэтому объект не мог заинтересовать другого застройщика.
Вопрос достройки здания решался самими инвесторами.
«Мы создали простое товарищество, это не юрлицо, достаточно просто подписать договор. К тому же у нас остался формальный заказчик строительства, через которого мы и заключали договоры с подрядчиками, чтобы достроить дом», — рассказал UBR председатель правления ОСМД «Фундуклеевский» Виктор Щербаков. 
По ценам шестилетней давности инвесторам надо было скинуться по $127/кв. м. За собранные средства дом достроили и подключили к инженерным сетям, ввели в эксплуатацию. Однако треть инвесторов не захотела тогда доплачивать, зато, пожаловался Щербаков, именно они в числе первых оформили права на жилье в Реестре прав собственности.
Теперь квартиры недоплативших ОСМД не подключило к электричеству и воде, нет у должников и доступа к лифтам. Однако по факту пострадали и те, за чьи средства дом был достроен.
«Если бы тогда все скинулись по $127/кв. м, этих денег бы хватило на все. Но цены за это время изменились, и сейчас надо доплатить еще по $42/кв. м. Из-за неопределенности с этими квартирами мы приняли решение не подключать дом к отоплению в этом сезоне — не будем же мы платить еще и за отопление чужих квартир. В итоге, люди начнут ремонты лишь весной», — пояснил Щербаков. 
По информации ProfiDOM.com.ua, одновременно ОСМД пытается решить вопрос с теми, кто уклоняется от дополнительных взносов. С частью удалось договориться о реструктуризации задолженности. С остальными, а это владельцы порядка четверти всего жилья (около 5 тыс. кв. м из 22 тыс. кв. м), решают вопрос через суд. Сейчас на разных стадиях рассмотрения находится около 15 исков. А с трех должников Апелляционный суд Киева уже присудил взыскать задолженность по взносам (около 879 тыс. грн., 708 тыс. грн.  и 1888 тыс. грн.) плюс судебные расходы на 120 тыс. грн.
«Конечно, должники могут подать кассацию, но по факту это решение уже вступило в законную силу с момента оглашения. Государственная исполнительная служба после получения решения суда наложит арест на все имущество должников. А может и запретить им выезд за пределы Украины», — отметил Щербаков.
Теперь им нельзя даже продать квадраты в «Фундуклеевском», пока не погашена задолженность перед ОСМД.
Юристы отмечают, что случай с этим ОСМД нетипичный, ведь отсуживаются дополнительные взносы на достройку объекта. Однако в целом в ситуации «ОСМД против жильцов» судебная система сейчас на стороне организованного коллектива. Согласно положениям вступившего в силу в 2015 г. закона «Об особенностях прав собственности в многоквартирном доме», введен новый режим осуществления права собственности на квартиры.
«Этим законом вводится так называемая демократия сособственников. Если 75% из них что-то решит в отношении реконструкции, реставрации, текущего или капитального ремонта, технического переоснащения, то все остальные будут обязаны тоже делить эти расходы», — напомнил партнер юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль. Он считает неизбежными массовые ситуации, когда часть жильцов будет иметь возможность и желание финансировать капитальные ремонты и проводить тепломодернизацию, а остальные — нет.
«Дело с «Фундуклеевским» хоть и касается другой части вопросов, а именно достройки объектов, но показывает на практике, как будут решаться вопросы противостояния ОСМД и части жильцов в ближайшем будущем. Если большинство решит, что будет ремонт подъезда или замена труб в подвале, закон будет стоять на защите интересов большинства, меньшинство же обязано выполнять эти решения. И в принципе это мировая практика, иначе порядка в жилфонде не достичь», — отметил Кисиль. 
При этом юрист подчеркивает, что должникам придется платить под угрозой того, что их имущество могут описывать, арестовывать и продавать.
«Это не обязательно квартиры, с ними как раз не всегда все просто. Особого накала ситуация достигнет, когда возникнет необходимость улучшения в новых домах, где контингент более-менее платежеспособный. Там не надо арестовывать квартиру. Там будут машины, счета, другие источники дохода, вплоть до бизнеса», — заметил Кисиль.
Что касается недостроев и возможного сценария их дофинансирования за счет части инвесторов, а потом, через суд, взыскания денег с остальных, то юрист отметил, что пока нет прямой нормы, прописывающий такой механизм.
«Пока дом не введен в эксплуатацию, инвесторы еще не стали сособственниками, чтобы на них распространялось действие упомянутого закона. Прямой нормы нет, но она может быть применена по аналогии. Для существующих зданий закон предусматривает обязанность всех жильцов нести бремя расходов. Я не уверен, что если 90% инвесторов достроят за свои допсредства дом, то те, кто получил права собственности, смогут не доплачивать наравне со всеми и избежать продажи этого имущества с аукциона», — говорит Кисиль.

Related posts