7d32483833a19a1159461c65982a7309Новости 

Инвестиции в смарт-жилье вызывают сомнение у экспертов

Гражданам вовсю продают нежилую недвижимость под видом смарт-квартир. Подобный формат жилья пришел в страну несколько лет назад на волне снижения доходов граждан и моды на компактные квартиры. Раскручивая смарт-объекты, застройщики делают упор как раз на небольших метражах и возможности сэкономить деньги как на покупке и ремонте, так и на коммунальных услугах.

«Сейчас доля смарт-квартир среди строящихся объектов первичного рынка не превышает 5-7%, доля спроса на подобное жилье оценивается в 10%. Приобрести смарт-квартиру в Киеве можно по цене от $10 до $27 тыс., средняя стоимость за квадратный метр — порядка 17-20 тыс. грн.», — рассказала UBR аналитик NAI Ukraine Марина Гуревич.
Но так как по строительном нормам жилая квартира не может быть по площади меньше, чем 30 кв. м, документально смарт-объекты оформляются как апартаменты или квартиры-студии, хотя подобной терминологии в законодательстве нет.
Есть случаи продажи квартир, юридически являющихся коммерческой недвижимостью. Это значит, что прописаться в них нереально, а коммуналку будут считать по более высоким тарифам, чем для обычного жилья (как для офисов).
«Смарт-квартира — это маркетинговый, а не строительный термин. Видя спрос на компактное жилье, некоторые застройщики превращают свои старые объекты, нередко проблемные, в «умные» — делают, например, в трехкомнатных квартирах перепланировки, разделяя их на маленькие квартирки. Более 50% смарт-квартир в Киеве — с проблемными документами», — рассказал руководитель отдела недвижимости Адвокатского и риэлтерского объединения Украины Георгий Валиев.
Покупатели смарт-квартир рискуют, в основном, тем, что купленное ими жилье окажется нежилым помещением. Но такая опасность поджидает и покупателей обычных квартир, в частности, студий или апартаментов, которые по документам вполне могут числиться как нежилые помещения.
«Схему с апартаментами часто применяют, когда не могут сменить целевое назначение земельного участка (скажем, оно предусматривает строительство лишь нежилого объекта). В ситуации со смарт-квартирами другая проблема — их площадь настолько мала, что по нормам ГСН эти помещения нельзя относить к квартирам. В связи с чем рекомендую в договоре с застройщиком прописывать, что покупатель после окончания строительства получит квартиру, а также указать кроме запланированной общей еще и жилую площадь. В нежилом помещении жилая площадь отсутствует», — советует юрист ООО «ЮКК «Де-юре» Иван Топор.
Также можно проверить утвержденную проектную документацию на весь дом, но для этого нужно в ней разбираться, и застройщики очень неохотно ее демонстрируют.
По словам Георгия Валиева, если еще на этапе строительства у комплекса были проблемы с документами, покупатель может столкнуться с серьезными сложностями, когда получит готовую квартиру. И отсутствие почтового адреса — лишь одна из них.
«Нельзя будет прописаться, в таком доме может не оказаться отопления и горячей воды — только электрические конвекторы и бойлеры. А холодную воду и свет могут периодически отключать. С такими застройщиками даже судятся, но договоры прописываются таким образом, что суд вынужден становиться не на сторону инвестора», — говорит Георгий Валиев.
По информации ProfiDOM.com.ua, есть нюансы и с метражом. Согласно государственным строительным нормам, минимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 30 кв. м. Как показывает практика, Государственная архитектурно-строительная инспекция часто закрывают глаза на площади квартир, которые занижены по сравнению с требованиями норм.
Но риск для инвесторов заключается в том, что, даже получив разрешение на строительство либо зарегистрировав декларацию о начале строительства, ГАСИ может отказать в приемке дома в эксплуатацию, ссылаясь на нарушение ГСН.
Застройщики утверждают: площадь квартир меньше допустимых 30 кв. м законна: ведь метраж отдельных помещений квартиры суммарно соответствует положениям ГСН.
Площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире должна быть не меньше 15 кв. м, площадь кухни — 7 кв. м, площадь совмещенного санузла — 3,8 кв. м. Вместе получается 25,8 кв. м.
Кроме того, нормами ГСН допускается использование кухни-ниши — это пространство в структуре жилой комнаты или прихожей для размещения кухонного оборудования. Таким образом, от 25,8 кв. м отнимаем еще 7 кв. м, получается 18,8 кв. м.
«Но застройщики умалчивают, что в любом случае, применяя указанные выше схемы для манипуляции с площадью отдельных помещений квартиры, они должны в итоге выходить на общую площадь не менее 30 кв. м», — добавил Иван Топор.
Еще один недостаток смарт-квартир — высокий процент их сдачи в аренду собственниками. «Непонятные» соседи могут часто шуметь и создавать дискомфорт для других жильцов дома. Ведь не всегда получается сдать квартиру тихим студентам или молодым порядочным семьям — их в большинстве случаев интересуют комплексы с развитой инфраструктурой (метро, больницами, магазинами), близость университетов и училищ. А многие смарт-дома расположены далеко не в центре города, а в бывших промзонах и на окраинах. Соответственно, и ценник в таких квартирах доступный для многих слоев населения.
«Малогабаритное жилье — не высокорентабельное для застройщика, но позволяет охватить дополнительные сегменты покупателей: молодых людей, приобретающих первое жилье, и инвесторов, покупающих квартиру для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Качественные характеристики смарт-жилья (степень готовности при сдаче в эксплуатацию, инфраструктура и транспортная доступность, планировочные решения, качество материалов и прочее) варьируется от комплекса к комплексу, как в любом другом сегменте жилья», — заметила Марина Гуревич.
Процент покупки смарт-жилья ради инвестирования колеблется от 20% до 50% от всех сделок в данном сегменте, в зависимости от комплекса, остальные покупают для себя.
Смарт-квартиры с хорошим ремонтом сдаются за 6-12 тыс. грн. в месяц в зависимости от месторасположения, наличия инфраструктуры и качества ремонта.
При текущей средней цене за квадратный метр в 20 тыс. грн. квартира в 20  кв. м обойдется в 400 тыс. грн. При сдаче в аренду за 8 тыс. грн. в месяц годовой доход составит 96 тыс. грн., что окупает инвестицию через 5 лет, без учета первоначальных капитальных затрат на ремонт и последующих затрат по поддержание состояния объекта.
«Экспозиция объекта при перепродаже займет как минимум 1-2 года при суммарном увеличении стоимости на 10-20%. С учетом рисков на первичном рынке жилья и достаточно умеренного уровня доходности целесообразность подобной инвестиции под вопросом», — отметила Марина Гуревич.
Однако в Украине в условиях кризиса банковской системы для людей, имеющих хоть небольшие сбережения, вложение в смарт-жилье становится интересным.
«Сейчас рынок перенасыщен смарт-квартирами. Спрос со стороны покупателей будет стабильным, А вот заинтересованность съемщиков может снизиться из-за того, что многие комплексы расположены «в глуши». Следовательно, и цены на такое жилье могут упасть», — считает Георгий Валиев.

Related posts