Новости 

Как обстоят дела с налогом на недвижимость

Налог на недвижимость появился 1 января 2015 г., когда вступил в силу новый Налоговый кодекс. Им облагаются квартиры площадью свыше 60 кв. м и дома площадью более 120 кв. м. Также не следует забывать, что налогообложению подлежит общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частей (гаражи, хозяйственные постройки, мастерские, офисные помещения и пр.). Платить необходимо за предыдущий год. Другими словами, сейчас украинцы и иностранцы, которые имеют в стране квадратные метры, должны оплатить «недвижимые излишки» за 2016 г.

В Украине налог привязан к минимальной зарплате, а не к стоимости квадратного метра, как в Европе, поэтому сумма к оплате на сегодня будет несколько больше, чем в 2016 г. С прошлого года минимальная зарплата выросла с 1378 грн. до 1600 грн., поэтому, к примеру, в Киеве, за «лишние» 10 кв. м при ставке налога в 1% оплата составит 160 грн. Более того, следует учитывать, что в 2018 г. налог «выльется» его плательщикам в более крупную сумму, так как насчитываться будет, исходя из минимальной зарплаты в 3200 грн. В принципе, с учетом того, что власть обещает и дальше повышать минимальную зарплату, сбор будет только расти. И еще один нюанс — если площадь квартиры свыше 300 кв. м, а дома — более 500 кв. м, то придется уплатить так называемый налог на роскошь — 25 тыс. грн. за объект.
В каждом регионе Украины местные власти вправе самостоятельно решать, сколько налогоплательщик будет платить за недвижимость. Но размер сбора устанавливается в пределах 1,5% от минимальной зарплаты. Поступает он в городские бюджеты, а потом эти средства должны направляться на обновление и модернизацию инфраструктуры. Как это на деле работает? Довольно плохо.
Жилфонд насчитывает более 60 млн. кв. м, а на одного жителя, в среднем, приходится свыше 58 кв. м. Однако, по данным ГФС, в 2016 г. поступления в местные бюджеты от налога на недвижимость составили 1,419 млрд. грн., из которых 1,209 млрд. грн. — от юридических лиц, 210 млн. грн. — от физических лиц. В целом в 2015 г., 2016 г. и в первом квартале 2017 г. примерно 300 тыс. граждан уплатили налог на недвижимость на сумму 280 млн. грн. Это втрое меньше, чем прогнозировалось при введении этого сбора. Почему налог, призванный миллионными суммами пополнить местные бюджеты, так слабо себя показал? Во-первых, с начала введения этого сбора ни в одном из крупных городов не была установлена максимальная ставка в 3% (с 2017 г. она сокращена до 1,5% и обязательна для введения). Так, в Киеве, Чернигове, Черкассах, Тернополе, Хмельницком, Черновцах, Луцке, Ужгороде, Херсоне и Николаеве ставка составляла 1%; в Харькове, Днепре, Запорожье, Одессе, Сумах, Житомире, Виннице и Ивано-Франковске — 2%; во Львове, Ровно и Кропивницком — 0,5%. Во-вторых, местные власти выводят из-под налогообложения практически весь советский жилой фонд. К примеру, в Днепре было принято решение облагать налогом квартиры, начиная с 85 кв. м, а дома — со 180 кв. м. Помимо этого, большинство местных советов приняло решение взимать с нежилой недвижимости (сараев, гаражей, погребов и т. п.) 0% от минимальной зарплаты. Таким образом, с одной стороны, местные власти пытались играть в социализм (что, в принципе, справедливо по отношению ко многим владельцам недвижимости), но, с другой стороны, такая политика привела к тому, что бюджеты остались без дополнительных средств (а могли бы пополниться на миллионы гривен).
Кроме того, «социализм» в исполнении местных властей отнюдь не всегда справедлив — немало чиновников на местах были уличены в «договорняках» с бизнесом относительно минимизации оплаты налога на недвижимость. По словам директора Института социально-экономической трансформации, эксперта «Реанимационного пакета реформ» Ильи Несходовского, это привело к тому, что правила, позволяющие местным властям по собственному усмотрению устанавливать льготы, решать, кто будет платить, а кто — нет, действовали до 1 января 2017 г.
«Были случаи, когда местная власть предоставляла льготы даже торговым центрам. «Договаривались». Но как скажутся новые правила для местных властей в отношении налога на недвижимость, мы увидим в 2018 г.», — рассказал УНИАН эксперт.
К сожалению, «местная» проблема с договорняками — не единственная проблема этого налога. Существует еще фискальная составляющая. Дело в том, что основанием для начисления налога на недвижимость является выписка из электронного реестра. Но в него в основном внесены данные с 2013 г. Остальное все еще не оцифровано и продолжает пылиться на полках БТИ. Таким образом, по оценке экспертов, из 90% зарегистрированного жилья лишь порядка 40% занесено в электронный реестр. Из этих 40% примерно 5% попадает под налогообложение.
«Это проблема государства, что нет единого реестра. Об этом говорили еще в преддверии введения налога. Но, как всегда, нужно было сначала его ввести, а потом решать проблему. Домов, которые были построены до 2013 г., нет в реестре», — отмечает вице-президент Украинского союза промышленников и предпринимателей Юлия Дроговоз.
В частности, это вопрос к Минюсту, поскольку ведомство отвечало за передачу реестров из БТИ. К тому же, еще большую неразбериху в процесс вносит тот факт, что право на регистрацию недвижимости передано местным советам. Еще один нюанс — в единый реестр вносятся исключительно данные БТИ: технический паспорт, как правило, не включает дополнительные постройки, которые также облагаются налогом. Если в техническом паспорте нет сарая или летней кухни, то их нет и в общей площади дома. Не облагаются налогом и несданные дома, чем очень успешно пользуются уклонисты (особенно это касается «роскоши» площадью более 500 кв. м). Неподотчетны и самострои. Нет понимания, как взимать платежи с владельцев квартир и домов в нескольких городах одновременно.
«Сложный вопрос, когда недвижимость находится в нескольких городах. В этом случае никто не сможет посчитать и сопоставить общую площадь. Сам человек не наездится и не насообщается в местные фискальные отделения о своей недвижимости, хотя это дело — исключительно добровольное», — говорит Дроговоз.
Это, по ее словам, свидетельствует также о проблеме взаимодействия фискальных ведомств.
«Это они должны отслеживать ситуацию и сообщать по цепочке. Но такого пока нет. Кто-то идет к налоговикам и помогает решить проблему, а кто-то принципиально этого не делает», — отметила эксперт.
По мнению Ильи Несходовского, к этим проблемам следует добавить и реформирование ГФС, которое также сыграло свою роль.
«Фискальная служба — в процессе реструктуризации, у них сейчас очень мало людей занято этими вопросами, им просто не хватает людей. Но автоматизация улучшилась. Как перспектива — налог верный, а вот реализация оставляет желать лучшего», — считает он.
Кроме того, эксперты обращают внимание на неутешительную ситуацию со сдачей домов в эксплуатацию, если процесс уже затягивался, то сейчас его не завершают принципиально. С одной стороны, по словам Несходовского, такое поведение застройщика традиционно и для Европы — там, ввиду высокого налога на недвижимость, поступают аналогичным образом. С другой стороны, существует и уже отечественное «ноу-хау» — местные власти, зачастую, нарушают законодательство и несвоевременно устанавливают соответствующую ставку налога. Адвокаты используют этот факт, опротестовывают такие действия, и в результате налогоплательщик вообще не платит сбор.
По информации ProfiDOM.com.ua, у владельцев квартир поле для такой «минимизации» налога намного меньше. Но только потому, что махинации в этом вопросе — вещь затратная. К примеру, если площадь недвижимости разделена между несколькими совладельцами (без выделения доли в натуре), то льготная площадь, на которую не начисляется налог, положена каждому из них. Другими словами, если квартира — 120 кв. м, то каждому из обоих владельцев приходятся «льготные» 60 кв. м. Разделить недвижимость таким образом, в принципе, можно. Но стоить это, порой, может больше, чем, собственно, сам сбор. В этой связи самым главным фактором — платить или не платить — для физических лиц остается получение от фискальной службы уведомления об уплате сбора по месту регистрации недвижимости. Эксперты уверяют — пока не получено уведомление из налоговой инспекции, после чего нужно в течение 60 дней сделать платеж, обязанность отнести деньги в кассу граждан не касается. Точно так же не стоит бояться и начисления пени за несвоевременное погашение обязательства. А если не устраивает сумма, начисленная к оплате, ее можно обжаловать в суде.
«Однозначно в нормах Налогового кодекса не выписано обязательство человека обратиться в фискальную службу и проверить состояние своей недвижимости. Но есть право плательщика выяснить ситуацию с налогом в ГФС и, в случае несогласия с выписанной суммой, обжаловать ее в суде. Все законодательные нормы говорят о том, что именно фискальная служба должна обладать информацией и направить квитанцию плательщику. В отношении плательщиков, которым не пришла квитанция, не установлена ответственность», — подчеркивает Юлия Дроговоз.
Это мнение разделяет и Илья Несходовский, но, по его словам, стоит уточнить несколько нюансов. Во-первых, в отношении юридических лиц — «их прямая обязанность, а не фискальной службы, сделать расчет по своей недвижимости и платить налог ежеквартально». Во-вторых, физические лица не несут ответственности, если они не получили уведомление от фискальной службы, но стоит обращать внимание на то, проживают ли граждане по месту прописки, или нет.
«К примеру, вам по месту прописки высылают уведомление, а вы не могли его получить, так как находитесь в другом городе, но ГФС считает, что самое главное — она уведомление отправила», — говорит Несходовский и добавляет, что, в принципе, этот вопрос тоже можно оспаривать.
Если уведомление получено, но налог не уплачен, то будет начислен штраф — 10% от суммы долга. Если просрочка превысит два месяца, штраф возрастает до 20%. Более того, по истечении срока погашения долга начисляется еще и пеня: за каждый календарный день просрочки — сумма из расчета 120% годовых учетной ставки Национального банка (она постоянно меняется, сейчас — 12,5%). Кроме того, если общая сумма долга по налогу превысит 689 тыс. грн., то неплательщику грозит уголовная ответственность по ст. 212 УК Украины. Наказание по этой статье — штраф от трехсот до пятисот необлагаемых минимумов доходов граждан (5100-8500 грн.). Правда, если правонарушение совершено впервые, то, оплата всех «налоговых долгов и возмещение вреда, причиненного государству их несвоевременной уплатой (финансовые санкции, пеня)» освобождает от уголовной ответственности. Таким образом, получается, что налог ввели, и налог, вроде бы, правильный, по европейскому принципу. Но вот собрать его никак не получается. Естественно, процесс будет совершенствоваться, но пока все выглядит следующим образом: хочу — плачу, хочу — нет. А чтобы у граждан проснулась совесть и платить не приходилось из-под палки, необходима самая малость — чтобы гражданин доверял государству. Пожалуй, произойдет это тогда, когда рядовой украинец ощутит, что его деньги, уплаченные в виде налога, пошли не в карман коррупционеру, а на новые дороги, больницы, школы и детские сады.

Related posts