Сегодня, 09:00
Просмотров: …
Выбираем проверенного застройщика и проверяем документы
За эффектным фасадом часто скрываются совсем не радостные сюрпризы. Фото: pixabay.com
Квартира в новостройке, как кот в мешке. Протекающие балконы, тонкие стены, старые трубы, дешевые окна и двери — это лишь часть сюрпризов, которые могут ожидать новоселов. Во времена строительного бума украинцы охотно инвестировали на этапе строительства, особо не вникая в нюансы внутреннего устройства дома. Зачастую интерес ограничивался качеством отделки собственной квартиры: на внутридомовые коммуникации и «начинку» стен внимание мало кто обращал.
И, как показало время, — зря: протекание стыков на балконах и лоджиях, холодные стены, некачественные отделочные материалы, дешевые окна вместо обещанных энергосберегающих и неработающие коммуникации — все эти проблемы жильцам приходится решать самостоятельно. Но эти проблемы — видимые. А скрытые проявляют себя в первую же зиму: в квартирах холодно, а счета за отопление выше, чем в соседней хрущевке.
Как не попасть впросак тем, кто решил вкладывать в строительство? Ответ прост: выбирать надежного застройщика и правильно оформлять документы при приемке объекта.
НОВЫЙ ДОМ СО СТАРЫМИ ТРУБАМИ
Строительные проекты на стадии разработки и утверждения соответствуют всем нормам. Нарушения обычно начинаются на этапе строительства, утверждают юристы, работающие с исками инвесторов новостроек. Причина банальна: желание застройщиков снизить расходы и повысить доходы. Насколько качественные стройматериалы будут закуплены, зависит от совести заказчика или генподрядчика и их отношения к репутации компании. А позволить халатность застройщики могут по двум причинам: из-за нечетко прописанного строительного законодательства и отсутствия у покупателей опыта инвестирования. Ведь часто люди не знают, какие документы на материалы нужно требовать у застройщика. Но даже если вдруг вы обнаружили проблему уже после покупки квартиры, не опускайте руки и отстаивайте свои права. Так, одна из столичных новостроек на улице Борщаговской была сдана в 2003 году, а спустя шесть лет обнаружилось, что в доме проложены трубы, непригодные для эксплуатации. В результате в квартиры новоселов поступала вода, которая не соответствовала никаким санитарным нормам. Возмущенные жильцы обратились к адвокатам. Судебный процесс продлился полтора года, но застройщика обязали заменить старые негодные трубы на новые.
Качество работ. Покупатели, которые не имеют опыта инвестирования, могут пострадать
В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: ВВЕДЕН БЕЗ ГАЗА И ТЕПЛА
Есть множество примеров, когда жильцам сдавали дома с неработающими коммуникациями и незавершенными строительными работами. Например, один из жилищных комплексов под Киевом официально по документам был сдан в эксплуатацию, хотя на тот момент воду подавали из скважины с пометкой «для технических работ», а электроэнергия поступала по временной схеме, через посредника. И лишь спустя несколько месяцев и десятков жалоб жильцов, ситуация разрешилась. А в другом ЖК дома к водоснабжению подключили лишь через год после того, как по бумагам он был сдан в эксплуатацию!
«Зиму мы прожили без отопления, согреваясь электрообогревателями, потому что в доме установили индивидуальные газовые котлы, а газ жильцам не подключили, — рассказывает житель этого ЖК Валерий Хомич. — Кроме того, швы на фасадах оставались неутепленными».
Отрасль губит потребность в откатах и стремление снизить цену любой ценой
Решить проблему удалось тоже после многочисленных жалоб жильцов во все инстанции.
Таких примеров по стране — множество, а виной всему — коррупция и откаты. И если бы не это, дома украинцев были бы гораздо более качественными, уверены производители стройматериалов.
«Базовые стройматериалы ведущих производителей Украины отвечают европейским требованиям качества и энергоэффективности, — говорит Иван Салий, председатель Ассоциации «Всеукраинский союз производителей строительных материалов и изделий». — Но нашу отрасль губит потребность в откатах, стремление необоснованно снизить цену и совесть прораба».
Большинство новостроек были построены в начале 2000-х, когда одной из главных задач была скорость возведения. Вопросы качества далеко не для всех застройщиков были приоритетными. При расчете стоимости жилья закладывать деньги на решение «бумажных вопросов», а за некачественную работу расплачивались будущие владельцы квартиры. Это впоследствии обращалось проблемами: в лучшем случае, расходы ограничивались мелким ремонтом — поклейкой новых обоев, покраской стен. А в худшем случае из-за строительных недоделок, тонких стен или окон придется в будущем переплачивать за отопление: некачественно утепленные конструкции потребляют на 50% больше энергии.
ЧЕГО СТОИТ ЭКОНОМИЯ НА КАЧЕСТВЕ
«Что касается замены материалов в новостройках: если на объекте есть жульничество с деньгами, там жульничают и со стройматериалами. И чем больше проводят реформ, которые «облегчают» строительство, тем сильнее становится коррупция, — говорит Иван Салий. — Нынешняя экономическая ситуация заставляет застройщиков самостоятельно контролировать качество и материалов, и работ».
«Лабораторий, которые проводят экспертизу, очень мало, и не каждый инвестор может себе такое дорогостоящее удовольствие позволить, — подтверждает и представитель пресс-службы «Конфедерации строителей Украины» Анна Ковцуняк. — А многое зависит не только от стройматериалов (их сроков изготовления, условия хранения), но и непосредственного использования во время строительства. Поэтому добросовестные застройщики сами за этим следят».
«Мы работаем только с проверенными поставщиками и материалами — например, используем отечественный газобетон, но импортные штукатурные смеси. Но, к сожалению, на рынке действительно есть халатные строители, которые портят репутацию всем участникам отрасли», — рассказывает застройщик из Днепра Сергей Савельев.
С определенными видами стройматериалов действительно мухлевать сложнее: например, бетон, качество которого гарантирует завод, выливается в фундамент и стены каркасно-монолитного дома прямо с машин. Но при желании всегда можно найти, что удешевить.
«Часто возникают проблемы с наружным утеплением — вместо строительного пенопласта используют тот, который предназначен для упаковки, а не для утепления зданий. Но чаще всего экономят на оконных и дверных блоках, устанавливая более тонкие рамы и обычные стеклопакеты вместо энергосберегающих, — говорит Иван Салий. — Моя рекомендация жильцам — договариваться о качественных материалах. Добавив всего 20% к их цене, в результате получите плюс 80% энергоэффективности».
Окна и двери. На них чаще всего экономят застройщики
МИНИМИЗИРОВАТЬ РИСКИ МОЖНО
Из чего строится дом, проверить в процессе его возведения не так просто. Для этого мало попасть на стройплощадку — нужно еще знать, какие материалы заложены в проекте и соответствуют ли они закупленным. Но и в таких условиях минимизировать риски все же можно. Ориентироваться при выборе новостройки нужно на порядочность и репутацию застройщика: с падением спроса на первичку некоторые компании начали давать покупателям гарантии на качество строительных материалов и работ.
Кроме того, многие застройщики после сдачи дома в эксплуатацию продолжают его обслуживать, создав собственный ЖЭК. Это может быть дополнительным плюсом ЖК, поскольку в таком случае строительной компании невыгодно оставлять недоделки — ведь в итоге ей придется их исправлять.
Если возникают сомнения в качестве использованных материалов, можно их развеять или подтвердить, заказав строительно-техническую экспертизу квартиры у специалиста. Проверка на соответствие построенного здания проекту и требованиям строительных норм и правил будет стоить от 1,5 тыс. грн.
По данным Госстата, сейчас в Украине за счет населения строится 99,7% жилья. Поэтому покупатели становятся более грамотными и начинают сами контролировать процесс строительства дома, в который они вложили свои сбережения. Жильцы создают ОСМД, жилищные кооперативы, и затем его представители следят за процессом возведения дома, посещая непосредственно стройплощадку.
СОВЕТЫ ЮРИСТА
Единственный документ, который свидетельствует, что покупатель удовлетворен состоянием жилья, — акт приема-передачи квартиры. Если инвестор все-таки решил принять жилой объект, в котором были обнаружены дефекты, то в акте нужно отдельно отметить, что квартира принята с недоделками, и четко прописать, с какими именно. Представитель застройщика ставит отметку, что он принимает составленный «дефектный» акт.
«До подписания документа о принятии участник долевого строительства или покупатель при осмотре квартиры вправе требовать от застройщика или продавца составления акта, в котором указывается несоответствие объекта недвижимости условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта до удовлетворения застройщиком предъявленных требований, — поясняет Татьяна Лежух, адвокат, директор ЮК «Лежух и партнеры». — По опыту могу сказать, что недостатки обычно ликвидируют в разумный, объективно необходимый для их устранения срок, который покупатель назначает в претензии. Это в том случае, если иной порядок не определен договором. Если же застройщик долго бездействует — вы можете обратиться в суд».
Важно знать: максимальный гарантийный срок, в течение которого застройщик либо самостоятельно, либо перечислив денежные средства эксплуатирующей организации, обязан устранять строительные недоделки, составляет десять лет. Нужно учитывать, что застройщик не несет ответственность за дефекты, обнаруженные после гарантийного срока, — если докажет, что они являются следствием нормального износа, нарушения обязательных требований к процессу эксплуатации или появились в результате ненадлежащего ремонта, проведенного владельцем квартиры.
В случае, если неполадки проявились по истечении гарантийного срока, покупатель может обратиться к эксплуатирующей организации с заявлением об обследовании его квартиры на предмет установления факта строительных недоработок. Например, неправильное подключение или функционирование системы водоснабжения, водоотведения, отопления, отсутствие или некорректная работа квартирных приборов учета воды и электроэнергии, установка общей системы отопления вместо индивидуальной и т.д. Также владелец квартиры может обратиться непосредственно к застройщику с требованием провести обследование квартиры и составить соответствующий акт.
Акт приема-передачи. В нем необходимо указать все дефекты
